김선호 변호사 입니다.

질문자님께서는 수도권에서 외국인의 주택 취득이 제한되는 경우와, 부여된 실거주 의무를 위반했을 때 어떤 처벌이 따르는지 걱정하고 계신 것으로 이해합니다. 제도 변화가 잦고 적용 범위가 복잡하여 불안하실 텐데, 위반 위험을 줄이고 혹시 문제가 생겨도 불이익을 최소화할 수 있는 실무적 대응을 안내드리겠습니다.

외국인 주택거래 제한은 해당 지자체가 외국인에 대한 주택취득 허가구역이나 신고강화구역을 지정했는지에 따라 달라집니다. 허가구역에서는 사전에 허가를 받아야 하고, 부여된 조건을 지켜야 합니다. 허가 없이 취득하거나 허가조건을 위반하면 형사처벌 또는 과태료 부과와 함께 허가취소, 원상회복·처분명령, 이행강제금 부과 등이 병행될 수 있습니다. 또한 외국인 토지·주택 취득 시 별도의 신고 및 자금출처 입증의무가 적용되는 경우가 있으며, 이를 위반하면 과태료 및 추가 조사(자금세탁·외환 관련)가 이어질 수 있습니다. 실무에서는 무허가 취득이 확인되면 처분명령(기한 내 매각)을 먼저 내리고, 불이행 시 강제이행금 또는 형사절차로 전환되는 수순이 일반적입니다.

실거주 의무는 취득 유형별 근거가 다릅니다. 공공분양·공공주택 등 공급계약에서 부여된 거주의무를 위반하면 계약취소, 분양가 이익환수, 입주자격 박탈, 전매 제한 강화 등 강한 행정제재가 따를 수 있습니다. 민간분양이라도 공급조건에 거주의무가 명시됐다면 계약상 제재가 작동합니다. 대출조건으로 부여된 실거주 의무를 위반할 경우에는 대출 즉시상환 청구, 금리 가산, 보증기관의 보증해지 및 구상권 행사 등이 대표적입니다. 조세감면·규제특례를 전제로 한 거주의무를 위반하면 감면세 추징 및 가산세가 부과될 수 있습니다. 정리하면, 어디에 근거한 실거주 의무인지에 따라 제재의 성격이 형사, 행정, 민사, 금융제재로 달라집니다.

위험을 줄이기 위한 절차적 체크리스트를 제시드립니다. 첫째, 취득 예정 주택의 소재지가 외국인 허가·제한 구역인지, 별도의 자금출처 신고의무 대상인지 최신 고시와 조례로 확인합니다. 둘째, 허가구역이라면 허가신청 단계에서 사용·거주계획을 구체화하고, 불가피한 사유가 예상되면 조건부 허가 또는 유예·완화 조건을 협의합니다. 셋째, 실거주 의무의 법적 근거가 공급계약, 관련 법령, 금융약정 중 무엇인지 문서로 특정하고, 의무기간·예외사유·위반 시 제재를 조목조목 정리합니다. 넷째, 이미 취득한 뒤 거주가 어려워진 경우에는 곧바로 조건변경 또는 기간연장 신청을 하되, 불가항력·정당사유를 객관적 증빙으로 갖춥니다. 대표적인 소명사유는 비자·체류자격 변동, 불가피한 해외파견, 중대한 질병·돌봄 사유, 공사·하자 지연 등입니다. 다섯째, 임대가 불가피하다면 임대 전 허용 여부를 묻는 사전질의 또는 용도변경·조건변경을 신청해 추후 무단임대 책임을 차단합니다. 여섯째, 처분명령이나 과태료 처분을 받은 경우에는 처분서 수령일을 기준으로 불복기간을 엄수해 이의신청·행정심판·행정소송을 단계적으로 검토하고, 절차상 하자(사전통지·의견제출권 미보장, 재량준수의무 위반, 비례원칙 위반)를 면밀히 다투어 감경·취소를 노립니다. 일곱째, 형사위험이 병존할 때에는 신속한 자진시정과 합리적 소명으로 기소유예·선고유예 가능성을 열어두고, 동시에 과태료는 고의·중과실 부재, 자진시정, 경제적 능력, 위반 정도 등을 근거로 감경을 신청합니다. 여덟째, 대출약정 위반이 문제라면 약정서의 거주의무 조항, 조기상환 사유, 가산이자율, 보증약관을 근거로 협상 범위를 설정하고, 소급적용 금지와 신의칙 위반을 지렛대로 회수 유예나 조건조정을 시도합니다.

마지막으로, 현재 정부는 일부 주거정책에서 거주의무를 완화·폐지하는 방향의 개정이 이어지고 있으므로, 적용 시점과 경과규정을 확인하면 제재 면제 또는 완화를 주장할 여지가 생깁니다. 특히 이미 부과된 제재라도 제도 변경에 따른 재량재행사나 감경신청이 가능한 경우가 있습니다. 사실관계와 문서 증거만 정교하게 정리하시면, 처벌 수위는 충분히 낮출 수 있습니다.

지금 겪고 계신 불안과 부담이 크실 것이라 생각합니다. 제도 변화 속에서 한 번의 판단이 거주와 생계, 체류에 직결되니 매 순간이 조심스러우실 것입니다. 그러나 위반이 의도적이지 않았고 절차적 하자가 있거나 정당한 사유가 뒷받침된다면, 제재를 감경하거나 철회시키는 길은 반드시 열려 있습니다. 필요한 것은 적용 근거를 정확히 특정하고, 사전에 대비하거나 사후에 신속하게 시정하며, 증빙을 차곡차곡 쌓는 일입니다. 질문자님께서 상황을 침착하게 정리해 나가신다면 충분히 좋은 결과로 연결될 것입니다. 마음을 다해 응원합니다.

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